[TIPS] Pertanyaan Seputar Jual Beli Tanah atau Rumah

Quote:

Gan, ane mau beli rumah nih.. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah.. Gak bisa gan, apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat, maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat, bukan PBB. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB, pasti kurang bayar tuh, malah ribet.. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat..

Quote:

Gan, ane mau beli rumah. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Bisa ga ya? Prosesnya gimana? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa, tapi tentunya sedikit lebih repot. Karena Bank sbg kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking). Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy, meski itu fotocopy yg dilegalisir. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut, tapi sedikit. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih, agan bisa langsung ttd AJB, trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. Apabila agan kuatir, agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa, sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur), sehingga setelah agan lunasin kreditnya, maka agan dapat mengambilnya. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan

Quote:

Gan, ane mau beli rumah nih, tapi duit ane kurang separuh. Duit ane baru ada 2 bulan lagi, jd rencananya ane mau cicil 2x, Penjualnya jg uda setuju, bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian.. Kalau Penjual tidak keberatan, tentu tidak masalah. Namun, agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu, melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya, barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan, yaitu TERANG dan TUNAI. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. Oleh karena itu, apabila seperti kasus agan, maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu.

Quote:

Gan, ane mau beli rumah nih, tp di PBB gak keliatan ada bangunannya, cuma keliatan luas tanah doank. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan.. lumayan gan hemat banyak.. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. Namun, saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank, kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke lapangan. ketauan deh agan kurang bayar pajak. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama, oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. jd agan bisa bayar pajak. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung.

Quote:

Gan, apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris, tapi kadang PPAT. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik, selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM, SGHB, dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS, biasa disebut Strata Tittle, yang dipake untuk Apartment itu). Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama, Akta untuk Sewa Menyewa, Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara, jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan, PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Contoh: Akta Jual Beli, Akta Tukar menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng), Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian HGB/HP atas HM, Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Oleh karena itu, saya menyebut di sini PPAT, bukan Notaris.

Quote:

Gan, ane mau beli rumah nih.. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan, gak ada gunanya itu, malah merepotkan agan dikemudian hari. Mending keluar uang gede dulu sekarang, tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja, tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan..

Quote:

Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya, misal Petok D, Letter C, Girik, dst, apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan, tapi tidak bisa lgs ttd AJB, melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok, Letter, Girik, dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) Langkah2: 1.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. Ini dinamakan IJB Lunas. 2.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. 3.Apabila Sertipikat sudah jadi atau NIB (Nomor Identifikasi Bidang) Tanah sudah keluar, maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB, karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). 4.Jadi deh sertipikat atas nama agan. IJB dilakukan oleh Notaris, AJB dilakukan oleh PPAT. Biaya tergantung luas, situasi, kondisi, dan daerah letak tanah agan. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun.

Quote:

Proses pengurusan dari Girik / Letter / Petok dll itu sebenarnya gimana sih gan koq lama banget? -rekom lurah dan camat -tinjau lokasi dan ukur -penerbitan surat ukur -pembayaran BPHTB -Panitia A -Penerbitan SK Pemilikan Tanah -Pembayaran Uang Pemasukan ke Negara -Jadi deh SERTIPIKATNYA. Step2nya banyak dan terkadang ada hambatan tertentu di tiap step, akibatnya lama banget deh jadinya..

Daftar Singkatan:
AJB (Akta Jual Beli)
AW (Ahli Waris)
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak)
BPN (Badan Pertanahan Nasional)
SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan)
SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha)
SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik)
HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan)
HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai)
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
KTP (Kartu Tanda Penduduk)
KK (Kartu Keluarga)
NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)
NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak)
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
PPH Final (Pajak Penghasilan Final)
RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham)
SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
SKW (Surat Keterangan Waris)