Rabu, 25 Januari 2012

STRATEGI MENGAMBIL KREDIT PEMILIKAN RUMAH

STRATEGI MENGAMBIL
KREDIT PEMILIKAN RUMAH

Oleh: Safir Senduk

Dikutip dari Tabloid NOVA No. 697/XIV
 

Dua nomor lalu kita telah membahas tentang persiapan apa yang harus Anda lakukan bila ingin membeli rumah. Sekarang, kita akan membahas tentang apa yang harus Anda lakukan bila Anda ingin membeli rumah secara kredit.
Seperti yang pernah saya tulis sebelumnya, pembelian rumah bisa dilakukan dengan dua macam cara: tunai maupun kredit. Anda bisa membeli rumah secara tunai bila Anda memiliki uang yang nilainya sama dengan harga rumah yang Anda inginkan. Sebagai contoh, bila harga rumah adalah Rp 100 juta (bangunan plus tanah), maka Anda bisa membeli rumah tersebut secara tunai bila Anda memang punya uang tunai sebesar Rp 100 juta.
Masalahnya, kebanyakan keluarga yang tingkat ekonominya menengah ke bawah seringkali tidak memiliki uang tunai sebanyak itu. Jumlah uang tunai yang mereka punya mungkin hanya 60%-nya, 40%-nya, atau bahkan mungkin cuma 30%-nya. Lalu bagaimana solusinya? Solusinya adalah dengan membeli rumah tersebut secara kredit.
Sekarang, bisa tidak Anda mengambil kredit? Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR, maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda.
Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini berarti Rp 30 juta). Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Disini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP), dan jumlah 70% yang dipinjamkan bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang bagi Anda yang harus Anda cicil pembayarannya, tentunya disertai dengan bunga.
Pertanyaan berikutnya, apakah Anda punya dana yang cukup untuk membayar Uang Muka yang 30% itu? Kalau ya, bagus. Ini berarti Anda tinggal melanjutkan ke langkah yang berikutnya, yaitu mengajukan Permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank. Tetapi bagaimana bila Anda tidak memiliki dana untuk membayar Uang Muka tersebut? Ini berarti Anda harus menabungnya terlebih dahulu, dan jangan memaksakan diri untuk mengajukan Permohonan KPR sekarang juga. Ingat sekali lagi, bank hanya akan memberikan kredit bila Anda mau membayar jumlah sebesar 30%-nya terlebih dahulu. Kalau Anda tidak punya uang yang 30%-nya itu, maka Anda harus menabungnya lebih dulu.


Mengajukan Permohonan KPR ke Bank

Oke, Anda sudah melihat-lihat rumah dan sudah tahu harganya. Anda juga sudah menghitung bahwa Anda punya cukup dana untuk bisa membayar porsi yang 30% sebagai Uang Muka Rumah. Sekarang, Anda memutuskan untuk mengajukan Permohonan KPR kepada bank.
Pada saat ini, sebagian besar bank pada umumnya menyediakan fasilitas KPR. Anda bisa datang ke salah satu bank yang lokasinya dekat dengan tempat tinggal Anda, datang ke Customer Service-nya dan mengutarakan maksud Anda. Mereka biasanya akan menyerahkan sebuah Formulir Permohonan KPR untuk Anda bawa pulang dan isi, untuk lalu diserahkan lagi kepada bank. Di situlah bank akan membaca jawaban Anda dan menganalisanya.
O ya, tidak semua Permohonan KPR dari calon nasabah akan diterima oleh bank. Ini karena bank biasanya mempunyai kriteria sendiri dalam meluluskan Formulir Permohonan KPR yang masuk kepada mereka. Apa saja kriterianya?
  1. Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada bank.
  2. Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan, yang dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari jumlah cicilan KPR yang diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan
  3. Bila orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa duabelas bulan terakhir.

Strategi agar Permohonan KPR Bisa Diterima Nah, melihat kriteria-kriteria tersebut, ada baiknya kalau Anda memiliki strategi khusus sebelum mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Tujuannya agar Permohonan KPR Anda bisa diluluskan oleh pihak bank. Karena itu, ada tiga hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR kepada bank:
  1. Siapkan dokumen keuangan yang diperlukan: Siapkan dokumen keuangan yang pasti (atau hampir pasti) akan diminta oleh pihak bank. Apa itu? Bila Anda adalah seorang karyawan yang bekerja di perusahaan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
    a. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)
    b. Slip Gaji Asli
    c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
    Bila Anda adalah seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
    a. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)
    b. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
    c. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
    d. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
    e. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
    f. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) ­ bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
    g. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
    Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
    a. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)
    b. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
    c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
    d. NPWP
    e. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)
  2. Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukan Bila Anda membeli rumah secara kredit, maka rumah yang akan dibeli tersebut biasanya akan diminta oleh bank untuk dijaminkan kepada mereka. Ini berarti, apabila Anda tidak bisa meneruskan pembayaran cicilan KPR Anda (macet dan tidak ada penyelesaiannya), maka rumah itu akan disita oleh bank untuk mengganti sisa hutang yang belum Anda bayar.
    Itulah sebabnya, adalah penting bagi bank untuk memeriksa lebih dulu kelengkapan dokumen dari rumah yang akan dijaminkan tersebut. Apa saja dokumen itu?
    a. Sertifikat Tanah
    b. Sertifikat IMB + Blue Print (cetak biru gambar rumah tersebut)
    c. SPPT PBB Tahun terakhir
    Dengan demikian, selama Anda membayar Cicilan KPR Anda, maka dokumen-dokumen tersebut akan disimpan oleh bank sampai cicilan KPR Anda lunas. Jadi, pastikan Anda mengecek terlebih dahulu kelengkapan dari dokumen-dokumen tersebut sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR Anda kepada bank.
  3. Perbaiki Penampilan Keuangan Anda Anda juga perlu memperbaiki penampilan keuangan Anda agar bank bisa menangkap "kesan" yang baik terhadap keuangan Anda. Dengan memperbaiki penampilan keuangan Anda, maka akan makin besar kemungkinannya bahwa bank akan menerima permohonan KPR Anda. Karena itu, di bawah ini adalah sejumlah hal yang harus diperhatikan dalam memperbaiki penampilan keuangan Anda:
    a. Perbaiki Catatan Rekening Bank yang Anda miliki.
    Bila Anda bekerja sebagai karyawan, bank akan meminta slip gaji sebagai bukti bahwa Anda memang memiliki penghasilan sebesar jumlah tertentu setiap bulannya. Namun demikian, jangan lupa bahwa bank mungkin tidak akan percaya begitu saja kepada slip gaji tersebut. Bank biasanya masih akan meminta catatan rekening bank Anda (biasanya berupa laporan rekening koran atau buku tabungan) untuk membuktikan apakah memang benar ada uang masuk sejumlah nilai yang persis sama seperti apa yang tercantum dalam slip gaji Anda.
    Sekarang, bila Anda biasa mendapatkan penghasilan secara tunai (bukan transfer), (entah apakah Anda bekerja sebagai karyawan, profesional, atau wiraswastawan) maka usahakan untuk menyetorkan penghasilan tersebut lebih dulu ke rekening Anda, sebelum Anda menggunakannya untuk membayar pengeluaran Anda sehari-hari. Dengan demikian, bank dapat membuktikan bahwa Anda memang memiliki penghasilan secara rutin sebesar minimal sekian rupiah setiap bulannya.
    Dan, kalau bisa, usahakan agar catatan rekening bank tersebut menunjukkan adanya pemasukan sekitar minimal tiga sampai enam bulan terakhir penghasilan Anda.
    b. Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.
    Kalau Anda punya hutang di tempat lain (seperti Hutang Kartu Kredit atau hutang kepada bank lain), usahakan agar pembayaran tagihannya tidak sampai macet. Sebagai informasi saja untuk Anda, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri dalam memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah Anda pernah macet atau tidak dalam membayar hutang di tempat lain. Jika diperkirakan bahwa Anda pernah macet dalam membayar hutang Anda di tempat lain, bisa-bisa permohonan kredit Anda akan ditolak karena bank takut hal yang sama bisa terulang kepada mereka. Jadi sekali lagi, lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.
    Nah, sekarang bagaimana bila Anda ternyata pernah macet dalam membayar tagihan hutang di tempat lain? Kalau itu baru-baru saja terjadi, maka Anda sebaiknya menunda permohonan KPR Anda dan melancarkan dulu pembayaran hutang di tempat lain itu sampai dengan - paling tidak ­ duabelas bulan ke depan. Setelah duabelas bulan, baru ajukan lagi permohonan KPR Anda kepada bank, karena ­ walaupun Anda pernah punya tagihan macet di tempat lain, tapi ­ diharapkan kondisi keuangan Anda sudah baik kembali dalam duabelas bulan itu. Sekali lagi, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri untuk memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah baru-baru ini Anda pernah macet dalam membayar hutang di tempat lain.
    c. Atur proporsi cicilan hutang Anda.
    Perhatikan bahwa bank ­ mungkin - akan menolak Permohonan KPR Anda bila total cicilan hutang Anda (termasuk cicilan KPR Anda apabila diluluskan) adalah sebesar sepertiga (atau sekitar 33%) dari penghasilan Anda.
    Sebagai contoh, bila penghasilan rutin Anda Rp 2 juta per bulan, lalu tiap bulan, Anda mencicil ini dan itu di tempat lain sebesar ­ sekitar ­ Rp 600 ribu setiap bulan. Ini berarti, total cicilan hutang Anda setiap bulan sudah memakan sekitar 30% dari penghasilan rutin Anda yang Rp 2 juta per bulan. Nah, andaikata permohonan KPR Anda diterima oleh bank dan Anda harus membayar tambahan cicilan KPR sebesar misalnya Rp 400 ribu sebulan, maka ini berarti total cicilan hutang Anda adalah Rp 1 juta (atau memakan porsi sekitar 50% dari Penghasilan Rutin Anda). Di sinilah bank mungkin akan menolak Permohonan KPR Anda.
    Ini karena bank berpendapat bahwa bila total cicilan hutang Anda memakan porsi yang lebih besar daripada sepertiga penghasilan rutin Anda, maka bank "takut" bahwa Anda jadi kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga Anda yang lain, sehingga ­ mungkin ­ akan tergoda untuk mengambil porsi yang seharusnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Buntutnya, ditakutkan cicilan KPR tidak bisa terbayar setiap bulannya karena uangnya dipakai untuk membayar pengeluaran rumah tangga.
    Jadi bila pada saat ini Anda sudah punya Cicilan Hutang yang totalnya sudah mencapai 33% dari penghasilan rutin Anda, jangan harap permohonan KPR Anda bisa diterima. Kurangi dulu porsi cicilan hutang yang 33% tersebut, baru Anda bisa mengharapkan agar Permohonan KPR Anda bisa diterima. Sekali lagi, bagi bank, Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda (apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33% dari Penghasilan Rutin Anda.

Sabtu, 07 Januari 2012

Catatan Filsafat Hukum



1.      Latar belakang timbulnya Filsafat Hukum, didorong dari fitrah manusia untuk berfikir yang pada umumnya disebabkan karena ada hakekat soal tentang alam, baik yang ada dalam diri, maupun yang berada di luar diri manusia. Pada umumnya persoalan-persoalan itu timbul dari manusia dan oleh sebab itu ia memerlukan filsafat bagi kehidupannya. Setiap manusia harus membuat keputusan dan tindakan. Manakala seseorang hendak mengambil tindakan dan keputusan yang tepat, ia memerlukan filsafat.  Dalam hal yang dipersoalkan adalah Hukum, maka persoalan hukum tersebut menyangkut tiga objek yaitu : Manusia, Tuhan dan Jagad Raya.
Di antara tiga objek itu yang memegang peranan ialah manusia, karena manusia memerlukan dan menjalankan hukum, sedangkan Tuhan dan Jagad Raya telah mempunyai ketentuan-ketentuan atau undang-undang sendiri yang tidak berubah-ubah dan berada di luar ketentuan  manusia. Dengan tidak adanya perubahan undang-undang Tuhan dan Jagad Raya, manusia dapat menarik pelajaran dari padanya, karena hukum bagi manusia merupakan faktor yang penting bagi kehidupannya.
2.      Hukum menurut ilmu hukum.
Adanya bermacam-macam definisi mengenai apa itu hukum, menunjukkan bahwa sulit atau bahkan tak mungkin memberikan definisi yang bisa diterima oleh semua ahli/pakar hukum. Namun ada beberapa ahli yang mengemukakan definisi hukum. Berdasarkan definisi tentang hukum dari para ahli tersebut, kita dapat menyimpulkan tentang hukum dari unsur dan cirri hukum. Unsur-unsur hukum adalah :
a)      Peraturan mengenai tingkah laku manusia dalam pergaulan masyarakat.
b)     Peraturan itu diadakan oleh badan-badan resmi yang berwajib.
c)      Peraturan itu bersifat memaksa.
d)     Sanksi terhadap pelanggaran peraturan tersebut adalah tegas.
Untuk dapat mengenal hukum itu kita harus mengenal ciri-ciri hukum, yaitu :
a)      Adanya perintah dan/atau larangan.
b)     Perintah dan/atau larangan itu harus ditaati setiap orang.
3.       Soal Apa Hukum Itu sampai hari ini para ahli hukum belum lagi memperoleh kata sepakat tentang batas arti hukum. Ketiadaan kesepakatan definisi hukum disebabkan karena daerah hukum itu sangat luas dan rumit. Prof. DR. Hazairin, S.H. mempunyai paham yang dianut oleh beliau, adalah sebagai berikut :
“Karena saya tidak memakai definisi maka saya cuma menunjuk saja kepada perincian isinya menurut analisa. Isinya itu hanya tiga perkara : pertama kewenangan, kedua kewajiban beserta imbalannya, dan ketiga larangan. Kewenangan ialah kesempatan yang sama bagi setiap orang untuk melakukan perbuatan, seperti kesempatan untuk membeli, untuk menjual, dsb. Asal dapat memenuhi syarat-syarat yang diperlukan. Kesempatan sedemikian itu dapat juga dinamakan “hak terbuka”.
Jika telah dipenuhi semua syarat-syarat yang diperlukan maka “hak terbuka” itu menjelma menjadi hak yang sesungguhnya, yaitu hak yang berimbalan kewajiban. Sebagai contoh jika sudah dibayar harga karcis untuk menonton bioskop barulah ada hak bagi yang punya karcis untuk duduk di sebuah kursi kelas III dalam gedung bioskop itu dan sebagai imbalan hak orang yang berkarcis itu ialah kewajiban bagi si punya bioskop untuk memutar film yang telah dijanjikannya untuk ditontonkan.
Jika kewenangan, hak dan kewajiban selalu berkenaan dengan perbuatan-perbuatan yang bernilai baik maka di dalam hukum dijumpai pula larangan-larangan yang selalu berkenaan dengan perbuatan-perbuatan yang bernilai buruk. Perbuatan-perbuatan buruk disebut pelanggaran-pelanggaran atau kejahatan-kejahatan terhadap hak dan kewajiban di satu pihak dan pihak lain terhadap kepentingan-kepentingan masyarakat sebagai kesatuan hidup bersama seperti pelanggaran-pelanggaran terhadap ketenangan dan ketentraman hidup dan pelanggaran-pelanggaran terhadap kesejahteraan, kesentosaan, dan ketertiban umum.”
4.       Hukum bukanlah sebuah benda (objek) yang mempunyai dimensi yang pasti. Hukum tidak dapat dilihat, tetapi harus dirasakan. Tidak ada satupun pernyataan mengenai hukum berkenaan dengan sebuah hal tertentu sekaligus seluruhnya akurat. Yang terbaik yang dapat dilakukan orang ialah menunjukkan apa yang telah terjadi pada waktu yang telah lampau dan meramal hari esok.
5.       Perbedaan kategori hukum Romawi dan kategori hokum Islam
a.       Hukum Romawi hanya mempunyai tiga kategori, yaitu :
1)     Imperare sama dengan wajib;
2)     Prohibere sama dengan haram;
3)     Permittere sama dengan jaiz.
b.       Kategori hukum menurut ulama-ulama bangsa Arab, berdasarkan kitab suci Al-Quran, yang diberi nama Al-Ahkam al-khamsah (kaedah yang lima). Berdasarakan penilaian baik dan buruk yang diambil dari Al-Quran, maka diperoleh lima kategori, yaitu : a) Wajib; b) Haram; c) Jaiz; d) Sunnah; e) Makruh.
6.       Norma-norma yang wajib dipegang teguh oleh setiap yang tergolong dalam profesi Pengembala Hukum yaitu norma-norma kemanusiaan, keadilan, kepatutan dan kejujuran.
7.       Pendapat para ahli hukum tentang keadilan yang merupakan tujuan dari hukum.
a.       Aristoteles berpendapat, bahwa ada hubungan antara hukum dan keadilan. Untuk menegakkan keadilan perlu adanya hukum. Maka hukum adalah alat bagi keadilan. Baik keadilan maupun hukum menyangkut pautkan keadaan kesusilaan, karena tanpa adanya kesusilaan tidaklah mungkin terdapat keadilan dan hukum. Tetapi diketahui bahwa kesusilaan itu menyangkut kejiwaan manusia dan kejiwaan manusia bertaut dengan yang ghaib dan persoalan yang ghaib menyangkut bidang agama. Dengan keterangan di atas, maka tidak dapatlah dikatakan bahwa  keadilan itu adalah tujuan dari hukum, sebagaimana pendapat teori Etika yang berasal dari Aristoteles.
b.       Menurut Ulpianus, pada definisi tentang keadilan dapat dijumpai tiga unsur, yaitu : a) Unsur kemuliaan (Honeste Vivere); b) Unsur kewaspadaan atas tindakan-tindakan jahat dan liar (Alterum non laedere); c) Unsur saling menjaga hak (Suum cuique tribuere). Ketiga unsur tersebut adalah ketentuan bagi tingkah laku manusia, dan sebagai landasan bagi peraturan kesusilaan dan tertib kesusilaan, serta bagi hukum itu sendiri.
c.       Dalam Al Qur’an banyak sekali dijumpai istilah adil. Dari segi bahasa keadilan itu berasal dari bahasa Arab al-‘adalah, yang artinya meletakkan sesuatu pada tempatnya dan definisi keadilan menurut istilah : Melaksanakan hak pada yang mempunyai hak.
8.       Letak dan fungsi hukum dalam struktur manusia.
Kodrat alamiah                                                        Kodrat budaya                                                                 Dunia nilai
                                        Cipta – pikiran --------- Ilmu pengetahuan                            Logika Kebenaran
              Rohani           Karsa – kehendak           Pribadi                 Keimanan
Manusia                                                                                                               Keakhlakan
              Jasmani                                                         Antar pribadi       Sopan santun     Etika                 Keserasian
                                                                                                                           Hukum
                                        Rasa – perasaan -------  Kesenian ------------------------------ Estetika        Keindahan
Sarana/kelengkapan manusia                           Cultural (Produk dari sarana)     Alat                     Nilai yang
   Penyaring        akan dicapai
Dilihat dari skema di atas, pendapat yang menyatakan bahwa hukum adalah hati nurani manusia adalah benar.
9.       Essensialitas hukum dapat terlihat dari fungsi-fungsi hukum, yaitu :
a.       Menciptakan ketertiban,
Kehidupan yang bagaimanakah yang akan dihayati kalau setiap orang mempunyai kebebasan penuh untuk berbuat/bertindak sesuka hatinya, maka akan kacau-balau (chaos). Maka oleh sebab itu harus ada pengendalian, baik yang dibebankan oleh diri sendiri maupun yang dibebankan oleh pihak luar.
b.       Menyelesaikan perselisihan-perselisihan,
Satu-satunya pemecahan yang layak ialah yang didikte oleh undang-undang/hukum masyarakat itu. Harus ada beberapa garis pedoman yang dapat dipakai sebagai petunjuk untuk menentukan segi-segi baik dari tuntutan-tuntutan yang semacam itu.
c.       Memberikan perlindungan (proteksi).
Pada dasarnya harus diusahakan oleh manusia untuk dicapai adalah, kebebasan dari gangguan-gangguan terhadap dirinya yang datang dari luar. Kebebasan-kebebasan seperti itu merupakan konsep-konsep yang sangat membutuhkan pengakuan, dan pengakuan tersebut terdapat dalam hukum (undang-undang) yang kekuatannya memberikan proteksi.
10.   Hukum itu timbul dari kesadaran manusia, yang memiliki kecenderungan (Tendens). Kecenderungan dibagi 3, yaitu : a) Tendens individualistis; b) Tendens kolektivistis; c) Tendens orde. Hukum berpangkal pada Tendens Orde, yang berarti hukum merupakan norma agenda atau norma untuk berbuat/bertindak dalam hidup bermasyarakat.
11.   Dalam hukum, ada dua nilai yang harus diserasikan yaitu kebebasan dan ketertiban. Sebab kebebasan tanpa ketertiban adalah anarki, sedangkan ketertiban tanpa kebebasan adalah diktator/otoriter. Dalam hukum istilah kebebasan disebut kesebandingan (hukum) yang mewakili kepentingan pribadi, sedangkan ketertiban disebut kepastian (hukum) yang mewakili kepentingan antar pribadi. Keserasian yang merupakan bahasa sehari-hari secara etis disebut keadilan dan  secara sosiologis disebut kedamaian. Adanya keadilan dan kedamaian dalam hidup masyarakat bergantung pada kesadaran dari warga masyarakat.